Depuis la loi Alur, aussi appelée loi Duflot, la location de courte durée sur des plateformes de type Airbnb, est assimilée à une location saisonnière.
Elle se définie comme le fait de « louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».
Elle s’oppose toutefois à la location d’une chambre chez l’habitant, et n’est donc pas considérée comme une location de vacances.
Dans ce contexte juridique de plus en plus courant, tout propriétaire désireux d’affecter son bien à des locations meublées touristiques de courtes durées, doit étudier la faisabilité de ce projet compte tenu des éventuelles contraintes légales et des limites imposées par le règlement de copropriété.
Vous l’aurez compris, un tel projet impose une approche approfondie à la vue des règles d’Urbanisme en vigueur et des règles liées au statut de la copropriété, le cas échéant.
Quelle procédure vis-à-vis des règles d’Urbanisme ?
Avant tout, et quel que soit la commune où le bien se situe, il vous appartient de vous rapprocher de la mairie et de l’interroger sur les démarches et autorisations nécessaires pour toute location saisonnière. En réalité, il existe trois procédures, selon votre cas :
- Certaines très grandes villes imposent au propriétaire de demander une autorisation de changement d'usage, préalablement à toute déclaration (ou télédéclaration). Il s'agit notamment des grandes villes telles que Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours.
- Les autres « grandes villes » (communes de plus de 200 000 habitants et communes situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne) imposent également le propriétaire à faire une déclaration (ou télédéclaration), puis à demander une autorisation de changement d'usage.
- Dans toutes les autres villes, la procédure se limite à une déclaration (ou télédéclaration).
La déclaration ou télédéclaration est réalisée au moyen du formulaire cerfa n°14004, en suite duquel l’Administration vous octroiera un numéro d’enregistrement à reporter sur toutes vos annonces et documents officiels en lien avec votre activité.
A noter ici que, lorsqu’il s’agit de votre résidence principale, l’autorisation de changement d'usage n'est pas nécessaire pour louer occasionnellement pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Mais, qu’en est-il vis-à-vis de la copropriété d’un immeuble exclusivement à usage d’habitation dit « Bourgeois » ?
Dans un arrêt du 8 mars 2018, la Cour de cassation (3e chambre civile, 8 Mars 2018 - n° 14-15.864) confirme que la transformation d’un appartement en chambre meublée peut s’apparenter à l’exercice d’une activité commerciale et, par conséquent, peut porter atteinte à la destination de l'immeuble à usage d'habitation.
Ce qui nécessite de rappeler que vous ne pouvez vous affranchir du vote unanime des copropriétaires autorisant le changement d’usage/destination (ici, il s’agit d’une activité hôtelière, exploitation commerciale), souvent exclue dans le règlement de copropriété et ses éventuels modificatifs pour sécuriser la tranquillité du voisinage.
Notons que le changement d'affectation des parties privatives entraîne le plus souvent la modification des tantièmes de copropriété et ainsi la régularisation d’un modificatif au règlement de copropriété à recevoir par un notaire dont les frais seront exclusivement à votre charge (propriétaire demandeur).
Un tel acte est précédé par l’intervention d’un géomètre-expert, et bien que la modification apportée au bien immobilier ne concerne que le changement d’usage / destination, ce qui a pour conséquence le plus souvent une modification des tantièmes de copropriété et des charges particulières attachés à celui-ci.
Sanction : En cas de contrôle par les services compétents, les instances peuvent condamner les propriétaires dépourvus de toute autorisation à une amende de 25 000 € et à une astreinte de 1 000 € par jour.
Ce qu’il faut alors retenir :
La location saisonnière d’un bien meublé nécessite impérativement une approche délicate de votre part, compte tenu des formalités et autorisations imposées tant au regard de la Loi qu’au regard de la copropriété.
Outre le notaire, vos interlocuteurs seront les services d’urbanisme de la mairie ainsi que le syndic de copropriété qui aura, pour ce dernier, notamment la mission de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (ordinaires ou extraordinaires) des copropriétaires, votre demande de changement d’usage d’habitation en location saisonnière de type Airbnb.
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