Le droit de surplomb

Créé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, le droit de surplomb permet à un propriétaire qui isole par l’extérieur, d’empiéter sur le fonds voisin et d’accéder temporairement audit fonds pendant les travaux d’isolation thermique.

Le décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 est venu préciser les modalités de sa mise en oeuvre, dont les documents devant être notifiés au propriétaire du fonds à surplomber, les modalités de cette notification et la procédure d'opposition.

3. Comment fonctionne la notification au propriétaire du fonds voisin ?

L’article L113-5-1 précité prévoit qu’avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit de surplomb.

La notification est faite par courrier recommandé avec avis de réception ou acte d’huissier et doit inclure l’ensemble des éléments suivants (article R113-19 du CCH) :

• Les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler.
• Un descriptif détaillé de l’ouvrage d’isolation thermique par l’extérieur, accompagné d’un plan des façades. Le cas échéant, un plan des toitures modifiées par le projet en faisant apparaître l’état initial et l’état futur.
• Les justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique ne permettent d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou qu’une autre solution présenterait un coût ou une complexité excessive.
• Une proposition relative au montant des indemnités préalables dues en contrepartie du droit de surplomb et pour la mise en place des installations provisoires nécessaires à la réalisation des travaux.
• Le projet d’acte authentique portant sur les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb. 
• Le projet de la convention définissant les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb.
• Une reproduction des dispositions de l’article L 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation.

NOTA BENE : Cette notification devra en outre, préciser qu'elle constitue le point de départ du délai d'opposition de six mois offerts au propriétaire voisin.

Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime, tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues à l’article L113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Dans ce même délai, il ne peut s'opposer au droit d'accès à son fonds et à la mise en place d'installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.

Enfin, dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant des indemnités susvisées.