1. Les conditions de mise en œuvre
Pour pouvoir agir sur le fondement de la garantie des vices cachés, l’acquéreur mécontent doit pouvoir prouver les 4 conditions suivantes :
Si le vice, sans rendre impossible cet usage, ne fait que le réduire, le requérant doit également prouver que cet usage alors était déterminant dans son consentement.
Exemples : une fente dans un mur extérieur dès lors que ce désordre a une incidence sur la solidité de l’immeuble,
le défaut de raccordement de la maison au réseau collectif d’assainissement…
Si l’acquéreur est un non-professionnel, le défaut est réputé caché s’il a pu légitimement en ignorer l’existence au moment de la vente et s’il a porté toute l’attention nécessaire à l’examen du bien.
Si l’acquéreur est un professionnel, il est présumé connaître le vice, sauf si ce dernier était indécelable au jour de la vente.
Ce qui ne signifie pas qu’il doive avoir une origine interne à l’immeuble et ne puisse pas provenir de facteurs extérieurs. Exemple : des nuisances sonores provenant de la chaufferie d’un immeuble située en sous-sol sous l’appartement vendu.
2. Le mécanisme de la garantie
En mettant en œuvre la garantie des vices cachés, l’acquéreur a le choix entre 2 options :
Toutefois, seule la réduction du prix peut être demandée quand l’immeuble ne peut plus être restitué au vendeur, notamment en raison d’une perte de l’immeuble par cas fortuit.
En dehors de la restitution totale ou partielle du prix, le vendeur peut être tenu de payer des dommages-intérêts à l’acquéreur pour le préjudice subi par ce dernier.
Ce régime général de la garantie des vices cachés n’étant pas impératif, les actes de vente contiennent très généralement une clause d’exonération de garantie sous réserve de l’application des dispositions spécifiques liées à certains vices (plomb, termites, amiante…). Notons cependant que ces clauses sont inefficaces dans 3 hypothèses :
1. Garantie des vices cachés et délai de prescription
Jusqu’alors, on savait que pour agir contre le vendeur au titre de la garantie des vices cachés il fallait, conformément à l’article 1648 du Code Civil, agir « dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».
Mais un doute subsistait quant à la fin de la période pendant laquelle l’acquéreur pouvait toujours agir après la vente, puisqu’il fallait articuler ce délai de 2 ans avec le délai de prescription de droit commun.
Aux termes d’une décision de la 3ème Chambre civile de la Cour Cassation rendue le 8 décembre 2021, il a été rappelé que l’action en garantie des vices cachés est encadrée dans le temps par le délai butoir de 20 ans de l’article 2232 du Code Civil. On ne peut donc plus agir en garantie des vices cachés au-delà de 20 ans courant à compter du jour de la vente.
Il demeure que cette solution est cantonnée aux ventes entre particuliers et ne concerne donc pas celles entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants, où la prescription de 5 ans s’applique en vertu de l’article L.110-4 du Code de commerce.
2. Garantie des vices cachés et délai d’action
Un arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation en date du 5 janvier 2022 a également tranché une difficulté liée à la nature du délai de 2 ans de l’article 1648 du Code Civil.
En l’espèce, un acquéreur avait sollicité du juge des référés la nomination d’un expert qui a rendu un rapport confirmant l’existence d’un vice et sur la base duquel l’acquéreur a par la suite assigné les vendeurs. Néanmoins, les conclusions de ce rapport d’expertise ont été rendues après l’expiration du délai de 2 ans de l’article 1648 susvisé.
Dans sa décision du 5 janvier 2022, la Cour de Cassation a rappelé que le délai de deux ans dans lequel doit être intentée l’action résultant de vices rédhibitoires, prévu par l’article 1648 du Code Civil, est un délai de forclusion qui n’est pas susceptible de suspension, mais qui, en application de l’article 2242 du même code, peut être interrompu par une demande en justice jusqu’à l’extinction de l’instance.
En pratique l’acquéreur aura donc tout intérêt à interrompre le délai des 2 ans par l’introduction d’une demande au fond, quand bien même l’expertise ne serait pas terminée.
Vous souhaitez télécharger cet article au format PDF ? Cliquez ICI.