En ce mois de mai, faisons le point sur les travaux d’aménagements intérieurs réalisés sur un bien en copropriété. Avant d'entreprendre des travaux d'aménagement intérieur dans un bien en copropriété, il est essentiel de prendre en compte plusieurs précautions afin d'éviter tout litige potentiel lors de la vente immobilière. En effet, ces travaux peuvent avoir un impact significatif sur la propriété et ses obligations envers la copropriété, nécessitant une attention particulière à la législation et aux règlements en vigueur.
Avant de commencer tout travaux, il est impératif de vérifier les autorisations le cas échéant requises. Cela peut inclure :
Attention : ignorer cette première étape peut entraîner
des conséquences notamment juridiques et financières importantes.
Les travaux d'aménagement intérieurs peuvent être soumis à des règles strictes établies par le règlement de copropriété afin notamment de conserver l’harmonie de la copropriété.
Parmi ces règles, les plus essentielles sont celles portant sur :
Et bien d'autres…
Il est donc essentiel de les respecter scrupuleusement pour éviter les conflits avec les autres copropriétaires et, plus largement, le syndicat des copropriétaires.
Vos travaux ne doivent en aucun cas toucher / altérer et ou annexer ou encore nuire aux parties communes ou les biens des autres copropriétaires. Selon la nature des travaux réalisés, cela implique de souscrire à une assurance responsabilité civile appropriée pour couvrir les risques éventuels liés aux travaux réalisés, voir souscrire une assurance responsabilité décennale et une assurance dommage-ouvrage si les travaux sont soumis à garantie décennale.
Quelle que soit la nature des travaux réalisés, il est recommandé de conserver une documentation complète, à savoir les éventuelles autorisations obtenues, convocations aux assemblées générales et leurs annexes, procès-verbaux d’assemblée générales, échanges avec le syndic, les plans, les contrats, les factures et les preuves de paiement, les assurances souscrites et de faire intervenir des professionnels dûment assurés.
Nota Bene : Ces pièces s’avèrent nécessaires au moment de la vente du bien pour justifier auprès du notaire et du potentiel acquéreur de la régularité et de la conformité des travaux réalisés de votre chef ou du chef d’un précédent propriétaire.
L’arrêt rendue par Cour de cassation le 15 juin 2022 (Cass. 3e civ. – n°21-21143) rappelle que le vendeur « castor », ou auto-constructeur, revêt de facto la qualité de vendeur professionnel.
Rappel : dans l’affaire ayant donné lieu à cette décision, dès avant la vente un entrepreneur en maçonnerie avait rénové le corps de ferme qu’il avait acquis (reconstruction des murs de façade, édification d’un mur de refend et transformation des sols du rez-de-chaussée).
Le contrat de vente incluait une clause exonératoire de responsabilité du vendeur pour les vices cachés.
Cependant, malgré les demandes de l'acheteur, celles-ci ont été rejetées par les juges d'appel qui ont appliqué la clause exonératoire de garantie des vices cachés du contrat de vente. Ils ont estimé que l'entrepreneur en maçonnerie n'avait pas les compétences techniques nécessaires pour anticiper un vice du sol lors des travaux.
La Cour de cassation a infirmé la décision des juges du fond, soulignant que l'entrepreneur avait lui-même réalisé les travaux de
réhabilitation, le plaçant ainsi dans la catégorie des vendeurs professionnels censés connaître les vices affectant l'immeuble, y
compris ceux du sol.
Ainsi, cette affaire souligne deux points importants :
Point n°1
Le « vendeur castor » ou auto-constructeur ne peut pas invoquer la clause d'exonération de responsabilité mentionnée dans le contrat de vente du bien qu'il a construit ou rénové.
Point n°2
En outre, même si le vendeur était entrepreneur dans ce cas particulier, sa compétence dans le domaine de la construction n'est pas un motif retenu pour justifier sa condamnation. Le simple fait qu'il ait réalisé lui-même les travaux suffit à invalider la clause exonératoire de responsabilité.
Cette décision montre clairement que celui qui choisit de construire lui-même doit assumer les risques normalement supportés par les professionnels à qui il aurait pu déléguer les travaux.
Attention : cette présomption est irréfragable (à voir si le projet de loi de modifier l’article 1642 alinéa 2 aboutissait à permettre la preuve contraire en instaurant une présomption simple).
Le fait que le bien soit détenu par une société n’en change pas moins la donne, même si les travaux ont été réalisés par le gérant et peu importe les changements survenus depuis au sein de la société quant à l’identité des associés ou gérants (Civ 3e 19 octobre
2023 n°22-15.536).
Rappel : la jurisprudence est assez obscure sur la qualité de professionnel qui est parfois donnée à une SCI venderesse en s’attachant tantôt uniquement à son objet social, tantôt à son activité (plus fréquent). Il faut donc faire preuve d’une grande vigilance !
Vous souhaitez obtenir plus d'informations concernant les travaux réalisés par le vendeur copropriétaire et le « vendeur castor » ?
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