Pour pouvoir vendre ou acheter un bien immobilier en France, il est nécessaire d’avoir sa pleine capacité juridique, que l’on soit une personne morale ou physique, puisque l’acte de vente est un contrat. Cela est notamment confirmé par l’article 1145 du Code civil qui précise : « Toute personne physique peut contracter sauf en cas d'incapacité prévue par la loi (…) ». Il en résulte que les personnes déclarées incapables par la loi ne peuvent contracter ou bien alors dans des modalités très encadrées que nous verrons plus en détail par la suite. Nous ne nous attarderons pas ici sur les différents types d’incapacité, tant les situations peuvent être variées, mais uniquement sur les contrats de vente conclus par des personnes placées sous une mesure de protection. On retrouve à cet égard comme principales mesures de protection à ce jour : la tutelle, la curatelle, l'habilitation familiale et la sauvegarde de justice.
Sous un régime de protection, il faut se référer aux termes de l'article 426 du Code civil, lequel impose une autorisation préalable du juge des tutelles ou du conseil de famille s'il en existe un, dès lors qu'une personne protégée (soumise à sauvegarde de justice, tutelle, curatelle, mandat de protection…) sera amenée à :
Ce n'est que pour le cas où la personne soumise à un régime de protection souhaite vendre un bien dans lequel elle ne séjourne jamais, et a fortiori pour un terrain, que l'article 426 du Code civil n'aura pas vocation à s'appliquer.
Pour vendre, dans la majorité des cas, la personne sous protection devra nécessairement obtenir une ordonnance du juge des Tutelles valant autorisation de vendre. Cette autorisation prévoira généralement un prix minimum pour prendre en compte la variation du marché immobilier en se basant sur plusieurs estimations réalisées par un professionnel de l’immobilier et divers documents approuvant ses valeurs (facture de travaux, expertise sinistre…).
Nota Bene : Dans une situation où il est nécessaire d’obtenir une autorisation judiciaire du juge, aucune promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ne pourra être conclue par la personne protégée et / ou son représentant. Toutefois, il pourra être envisagé une promesse unilatérale d’achat dans laquelle seul l’acquéreur pourra s’engager vis-à-vis du vendeur.
Attention : il reste important de toujours se référer à l’ordonnance de vente du bien qui peut prévoir des conditions ou des modalités particulières.
Dans le cadre d’une société qui vend dont l’un des associés est sous mesure de protection, il ne sera pas nécessaire d’obtenir une autorisation du juge puisque seule la société est propriétaire. Le mandataire représentera ou assistera, dans les conditions habituelles, l’associé incapable lors du vote, sauf si ce dernier est libre d’agir seul, comme par exemple dans la sauvegarde de justice.
La personne sous mesure de protection peut vendre mais aussi acquérir. Néanmoins, comme la vente, cela reste un acte de disposition soumis à des conditions différentes selon le régime de protection.
Les conditions selon le régime de protection :
En toute hypothèse, s’il est nécessaire d’obtenir une autorisation du juge ou du conseil de famille pour que la personne protégée puisse acquérir un bien, il faudra présenter au juge / conseil de famille un projet comprenant toutes les mentions nécessaires et les capacités de financement de cette dernière.
Il faudra considérer que dans les mêmes conditions, si un acquéreur est sous mesure de protection, qu’il souhaite recourir à l’emprunt pour acheter et que la banque accepte, ce dernier devra obtenir une autorisation du juge pour la mesure de tutelle, être assisté de son Curateur sous curatelle, être représenté ou assisté, voire souscrire librement un prêt en fonction de ce que prévoit l’ordonnance de juge sur les actes de disposition pour les autres.
Dans le cadre d’une société qui achète en recourant à un prêt et dont l’un des associés est sous mesure de protection, il faudra en l’espèce se référer à la forme de la société, à ses statuts et au mode de financement pour savoir s’il nécessaire d’obtenir une autorisation du juge.
À défaut de recours à un prêt, on peut aisément penser que le mandataire représentera ou assistera le protégé dans les conditions habituelles lors du vote, sauf si ce dernier est libre d’agir seul, comme par exemple dans la sauvegarde de justice.
Nota Bene : S’il existe plusieurs mandataires nommés dans l’ordonnance pour représenter la personne protégée et qu’il n’est pas précisé que ces dernières peuvent agir ensemble ou séparément, elles devront toutes signer les actes.
4. Récapitulatif
| Vente | Acquisition | Modalités de signature | |
| Tutelle | Autorisation du juge ou du conseil de famille dans la majorité des cas (résidence principale et secondaire) avec un prix plancher. | Autorisation du juge ou du conseil de famille. | Représenté par le Tuteur. |
| Curatelle | Autorisation du juge ou du conseil de famille dans la majorité des cas (résidence principale et secondaire) avec un prix plancher. | Acquisition possible sans l’autorisation du juge mais avec l’assistance du Curateur. | Assisté par le Curateur sauf exceptionnellement dans le cadre d’une curatelle aménagée. |
| Habilitation familiale | Autorisation du juge ou du conseil de famille dans la majorité des cas (résidence principale et secondaire) avec un prix plancher. | Acquisition possible sans l’autorisation du juge avec l’assistance ou la représentation du mandataire si cela est précisé dans l’ordonnance. | Assisté ou représenté par le mandataire en fonction des dispositions de l’ordonnance judiciaire. |
| Sauvegarde de justice | Pas besoin d’autorisation judiciaire, sauf si la vente du bien rentre dans les missions du mandataire spécial. Dans ce cas, il faudra une autorisation du juge. | Pas besoin d’autorisation, le protégé est libre d’acquérir seul sauf si les actes de disposition rentrent dans la mission du mandataire spécial. Dans ce cas, il faudra une autorisation du juge. | Absence de représentation ou d'assistance, sauf si le mandataire spécial est désigné dans l’ordonnance judiciaire. |
Attention : dans la réalisation de certains types d’actes en lien avec la vente, il peut être nécessaire d’obtenir une autorisation particulière du juge ou la nomination d’un mandataire ad’hoc en cas de conflit d’intérêt entre mandataire et protégé.
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